נדל״ן בדובאי: קניית דירה, רישום ב-DLD והשקעה

מגורים או השקעה?

שכירות למגורים, רכישת בית והשקעה הן החלטות שונות. מתחילים מהצורך שלכם ומהמידע שצריך לבדוק.

עוד החלטה אחת לפני הכול: דירה מוכנה או דירה על הנייר (off plan), שנקנית לפני שהבנייה הושלמה. הבדיקות שונות בין השתיים, ולכן מתחילים מזה.

מה חשוב לברר?

היקף השירות, זהות הגורמים המלווים, העלויות והסיכונים הם חלק מהבדיקה לפני כל החלטה.

ארבע שאלות מכריעות אם העסקה מוכנה: האם תוכלו לשלם את כל התשלומים גם בלי למכור לפני המסירה, האם תנאי היציאה כתובים בחוזה (SPA), האם הפרויקט, חשבון הנאמנות והרישום אומתו במקור רשמי, והאם חישבתם את כל העלויות ואת החובות בישראל. אם אין תשובה כתובה לאחת מהן, ההחלטה עוד לא מוכנה.

כמה עולה רישום נכס ב-DLD?

לפי דף השירות של DLD לרישום מכר, האגרה היא 2% משווי המכירה למוכר ו-2% לקונה, ועוד אגרות קטנות. ברישום מכר ראשון של דירה על הנייר מופיעים אותם 2% ו-2%, אגרת ידע של 10 דירהם, אגרת חדשנות של 10 דירהם ואגרת רישום עצמי שהיזם משלם.

החוזה יכול לקבוע שהקונה משלם בפועל את רוב העלות או את כולה, ולכן בודקים את ה-SPA ואת דף השירות העדכני לפני חתימה. מעבר לרישום, מבקשים פירוט כתוב של כל עלות שרלוונטית לעסקה: עמלת תיווך, NOC, דמי שירות לבניין, ניהול, חיבורי שירות, מימון, המרת מטבע ועורך דין. לא כל עלות חלה בכל עסקה, אז לא מעתיקים אחוז כולל ממדריך כללי.

מה זה חשבון נאמנות בנדל״ן בדובאי?

לפי חוק מספר 8 משנת 2007, יזם שמוכר דירות על הנייר חייב לפתוח לפרויקט חשבון נאמנות (escrow) אצל מוסד פיננסי שרשות הפיקוח על הנדל״ן, RERA, אישרה. לפי DLD, כל התשלומים של הקונים נכנסים לחשבון הזה, כולל כסף שמגיע ממשכנתא, ולא ישירות ליזם.

כסף יוצא מהחשבון רק לקבלנים, ליועצים ולשיווק של הפרויקט, ורק אחרי שמהנדס מטעם הבנק הנאמן ביקר באתר ואישר שהשלב הושלם. לשיווק מותר להוציא עד 5% מסך המכירות, ו-5% מהסכום נשארים בחשבון שנה אחרי השלמת הפרויקט, כערבות לתיקון ליקויים.

מה עושים בפועל: מוודאים שמספר חשבון הנאמנות ושם הפרויקט בחוזה תואמים להוראות התשלום, ושהמוטב הוא חשבון הנאמנות של הפרויקט ולא חשבון פרטי. אם מבקשים מכם להעביר כסף לחשבון אחר, עוצרים. שומרים כל אישור העברה.

מה זה Oqood, ואפשר למכור לפני המסירה?

Oqood הוא המרשם הזמני של DLD לדירות על הנייר. לפי תנאי השירות, חוזה המכר צריך להירשם בו תוך 90 יום מיום החתימה. דורשים את תעודת הרישום, לא רק קבלה על תשלום אגרה.

לפי DLD, מכירה לאדם אחר לפני ההעברה לטאבו אפשרית אחרי אישור אי התנגדות (NOC) מהיזם. זו אפשרות, לא הבטחה לקונה או למחיר. בודקים ב-SPA מתי אפשר לבקש NOC, כמה צריך לשלם קודם ומה זה עולה.

איך בודקים לוח תשלומים של יזם?

לוח תשלומים נוח רק דוחה את מועד התשלום. הוא לא אומר שהנכס קל למימון. עסקה על הנייר צריכה לעבוד גם אם לא תמכרו לפני המסירה, כי התשלום הבא מגיע בכל מקרה.

לכל תשלום רושמים מועד או אבן דרך, סכום ומטבע, מקור כסף שכבר קיים ולא הכנסה עתידית, עלויות נלוות באותו שלב, ומה קובע החוזה אם מאחרים. השאלה החשובה היא לא כמה משלמים עכשיו, אלא מה הסכום המרבי שתצטרכו להביא עד המסירה.

מה אפשר לבדוק לבד באתר של DLD?

סטטוס הפרויקט: באתר DLD ובאפליקציית Dubai REST רואים את אחוז הבנייה לפי הדוח ההנדסי המאושר האחרון. משקיע יכול גם לבקש דוח השלמה ליחידה שלו מהמבקר הטכני של RERA, בעלות של 15,000 דירהם. אם האחוז הרשמי רחוק ממה שאיש המכירות מציג, המספר הרשמי קובע. בדקו שהחברה שבשמה נחתם החוזה היא היזם הרשום של הפרויקט, בשם המדויק.

מתווך: DLD מפרסמת רשימה של מתווכי נדל״ן מורשים, עם חיפוש לפי שם ומספר רישיון. מתווך שפונה אליכם צריך להופיע בה, או לעבוד דרך משרד שמופיע בה. בקשו את מספר הרישיון ובדקו אותו בעצמכם.

נסח בעלות: בדירה מוכנה מבקשים מהמוכר את הנסח האלקטרוני ובודקים אותו בשירות אימות הנסח של DLD.

שכר דירה ודמי שירות: מדד השכירויות של DLD נותן הערכה רשמית לפי אזור וסוג נכס, ויש גם מדד של דמי השירות שהבניין גובה מהבעלים. דמי השירות משולמים כל שנה ויורדים ישר מהתשואה, אז בודקים אותם לפני שמשווים בין פרויקטים.

כמה צריך להשקיע כדי לקבל ויזת זהב?

לפי DLD, משקיע שבבעלותו נכס בשווי 2 מיליון דירהם ומעלה, לפי מחיר הרכישה, יכול לבקש ויזת תושבות לעשר שנים שמתחדשת, ולצרף בן או בת זוג, ילדים והורים. אפשר לחבר כמה נכסים כדי להגיע לסכום. גם נכס עם משכנתא מתקבל, עם מכתב מהבנק שמראה ששולמו 2 מיליון דירהם.

העלות למשקיע, כולל בדיקה רפואית, תעודת זהות אמירתית ואגרות, היא 9,884.75 דירהם, והטיפול לוקח 7 עד 10 ימי עבודה. לבני משפחה משלמים בנפרד.

אין מס על נדל״ן בדובאי?

המשפט "אין מס" משמיט את עלויות הרישום בדובאי ואת החובות בישראל. רשות המסים מציינת שתושב ישראל חייב במס על הכנסה שהופקה בישראל או מחוץ לה. בודקים עם רואה חשבון ישראלי את מבנה ההחזקה, ההשכרה והמכירה שלכם.

המידע כאן אינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

קניית דירה בדובאי: השלבים בקצרה

1. מגדירים תקציב מלא ותרחיש בלי מכירה לפני המסירה.

2. בודקים את היזם, סטטוס הפרויקט וחשבון הנאמנות.

3. מקבלים SPA ולוח תשלומים לבדיקה של עורך דין.

4. בונים טבלת עלויות מלאה, כולל DLD והוצאות נלוות.

5. בודקים עם רואה חשבון ישראלי את הדיווח והמס.

6. משלמים רק לפי הוראות תשלום שאומתו.

7. שומרים את אישור הרישום ב-Oqood או את הנסח, ועוקבים אחרי אבני הדרך.

מקורות

DLD, רישום מכר (נבדק 27.9.2026): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/

DLD, רישום מכר ראשון ו-Oqood (נבדק 27.9.2026): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-register-the-initial-sale/

DLD, שאלות ותשובות: חשבון נאמנות, NOC, דוח השלמה, מתווכים ומדד שכירויות (נבדק 27.9.2026): https://dubailand.gov.ae/en/frequently-asked-questions

DLD, סטטוס פרויקט: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/real-estate-project-status-landing/real-estate-project-status/

DLD, ויזת זהב למשקיע (נבדק 27.9.2026): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-golden-visa-investor/

DLD, חקיקה, חוק מספר 8 משנת 2007: https://dubailand.gov.ae/media/zrrd4qw4/en-legislation.pdf

רשות המסים בישראל, מס הכנסה: https://www.gov.il/he/departments/topics/income_tax_israel_tax_authority/govil-landing-page?seq_no=2